惠州保利阳光城网上说大骗局是怎么回事?四期最新房价多少?

汤经理
2020-06-09
来源:惠州东晋置业网

惠阳白云新城片区紧邻深圳坑梓,是惠阳区全面对标深圳重点打造的门户形象区。特别是在深圳地铁14号线惠州段规划出台之后,作为地铁规划首站片区,白云新城楼市热度不断攀升。近两年,该片区以白云站规划站点为中心、范围一两公里内在售新盘相对较少,目前只有后浪悦府、金辉优步学府、新力睿园、新力玺园、星河盛世等少数楼盘在售。详情咨询:I58-752O-5264汤经理

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本期深度,和老铁们聊聊其中的一个经营了将近5年时间的实力综合性大盘——保利阳光城。这个项目位于内环路西侧,总占地约20.6万㎡,分4期开发,总建筑面积约88万㎡;规划包含有高层、会所、社区商业、学校,目前在售的是最后一期即四期高层产品,以及一部分三期尾货;一期已入住,二、三期产品已交房,社区已经形成较为成熟的居住氛围,是片区有份量的大盘之一。

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一 区位概况

①项目区位

保利阳光城位于惠阳区淡水内环路西侧(棕榈岛对面),属于白云新城片区惠阳主城区西侧,靠近深圳龙岗、大亚湾、惠阳区三地交汇处。南侧有深汕高速穿行而过,东侧距离惠阳中心区较近,可享受中心区商业、医疗、学校等多重生活配套。

惠阳白云新区主要是惠阳白云坑地段,片区范围:东起坪山河东岸,南至白云路,西临惠阳区与深圳市分界线,北靠淡水河岸。片区将充分利用规划区紧邻深圳市,位于惠阳区面向珠三角的门户区位优势;结合现状较为成片的空地资源和优美的水系环境;以惠阳区高标准打造白云新城为契机,通过完善用地功能和公共配套设施、优化环境、打通路网,强化中心,打造惠阳城西片区的重要门户形象区。

白云新城总面积358.32公顷,规划配套人口7.8万人。随着深圳东进战略加快实施,惠阳区把实施重点片区PPP项目作为全面对标深圳、推动城市扩容提质的重要载体,在全区范围内谋划了25个条件较为成熟的PPP项目,总投资约400亿元。

生态打造:片区充分利用及结合淡水河、坪山河两河环绕的水体景观,筹划新建一批市政公园、森林公园,建设社区步道、社区绿道等中心城区慢行道,打造城市慢行休闲长廊。

商务打造:打造集住宅、办公楼、商业配套等功能为主的休闲、娱乐、居住、工作的片区环境,以实现片区内最宜居宜业的城市门户。

宜居打造:未来将再新增8所幼儿园,1所小学,1所9年一贯制学校。此外,将在现有基础上再增加2所医疗服务中心,3个文娱中心,包括1个老年活动中心的基础生活配套。

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②区域交通

项目位于惠阳区白云新城内环路,地处靠近深圳坪山、大亚湾、惠阳区三地交汇处。西侧距坪山直线距离不到3公里,以东为惠阳淡水中心区。可享受中心区商业、医疗、学校等多重生活配套。周边有恒大棕榈岛、星河盛世、壹方水榭、后浪悦府、新力睿园等在售新盘,以及万城名座、碧桂园深荟城、九洲玉带湾等已入住社区。

项目周边现有的轨道交通主要是厦深高铁惠州南站。此外,根据惠州市最新轨道交通线网规划,深圳14号线惠州段线路全长约11公里,全部位于惠阳境内,设站约5座,分别为:白云站、草洋站、开城站、惠州南站和新桥站,首站白云站距离项目最近。

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根据《惠州市城市轨道交通线网规划》,在近期规划中,惠阳区内的轨道交通规划有惠州地铁1号线(部分)和深圳地铁14号线惠州段两条地铁线路。惠州1号线距离项目最近的站点为金惠站,位于惠阳中心区市政广场旁。 点击添加图片描述(最多60个字)编辑


③航拍图解I58-752O-5264汤经理

项目北侧紧邻原住民区下田寮村和星河盛世项目,再往北则是已售罄项目恒大紫荆学府。更北侧即西北侧地域,则是惠阳秋长街道。

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东侧方向,较近的社区有太东棕榈泉、建曙高尔夫1号、湖滨花园,再往东是惠阳淡水主城区区域,远眺可看到商务写字楼地标壹中心,以及惠阳区政府、市政广场。

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项目南侧,隔着淡水河,有九洲玉带湾、壹方水榭、新力玺园、万城名座等社区,再往南,则是白云路路段,以及大亚湾区域。

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转向西侧,深圳坑梓区域,由深汕高速向西可去往深圳。

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项目西北侧,则是惠阳秋长地段。

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二、剖析项目规划

①开发商简介

保利品牌在国内已经家喻户晓,不需多做介绍。中国保利集团,是国务院国资委直属大型中央骨干企业,担纲国民经济、文化产业、科技安防等各大领域的中流砥柱,1999年由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理,成为国有重要骨干企业。2012年,集团总资产超3000亿元,跻身央企第一方阵。

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,是中国保利集团房地产业务的运作平台,国家一级房地产开发资质企业 ,国有房地产企业综合实力榜首,并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。

房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业,目前已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构,项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市,共有房地产项目100多个(不含竣工和参股项目),在建面积1120万平米,占地面积2560万平米,规划面积3500万平米。

30年保利深耕中国,100城150座地标,近年来保利集团在惠州版图不断扩张,据不完全统计,目前已在惠城、仲恺、惠阳、博罗、龙门等多个区域开发有7个项目,如惠阳保利阳光城、保利香槟颂,以及惠东保利悦公馆等。

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③项目总体规划

保利阳光城总占地约20.6万㎡,总建面约88万㎡,分四期开发,除了棕榈岛高尔夫资源外,项目依托淡水河,打造惠阳淡水河河畔公园。

项目配备1所公立小学(惠阳淡水十小)、1所幼儿园(春天经典幼儿园),均为2020年9月开学。项目内建约3.8万㎡英伦风情街,打造一站体验式时尚街区,拟规划有运动、健康、娱乐、休闲等多种主题业态。

保利·阳光城自2013年开发以来,目前已完成1期(已入住)、2期(已交房)、3期(已交房)的开发,现在开发的是项目的压轴4期新品。

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④户型分析

四期的户型,从87㎡2+1房1卫,到132㎡3+1房2卫,目前共有9种户型。以下从小到大分别做解读。

四期B户型,建面约87㎡2+1房2厅1卫1阳台,分布于1#栋、2#栋、3#栋、9B#栋。

B户型房间基本位于楼栋西南端,主阳台和主卧窗户多数朝向西南,少数朝向东南。电话/微信:13531618767

户型是比较常见的两侧动静分区竖厅布局,客餐厅开间3.6m,总进深9.2m,尺寸适宜;主卧和次卧分列南北两侧,尺寸还比较宽敞;中间一个书房+入户阳台,可以独立成一个房间;只有一个公卫,没有生活小阳台。整体来说,这个户型偏紧凑,适合刚需。





四期D1户型,建面约99㎡2+1房2厅2卫2阳台,分布于1#-8#栋、11#栋、12#栋、13#栋,占比较高,是四期主打的三房户型。

D1户型房间基本位于楼栋南端,少数位于楼栋东北端;主阳台和主卧窗户多数朝南,少数朝向东北。

户型为两侧动静分区竖厅布局,客餐厅开间约3.6m,总进深9.2m,尺寸适宜;主卧、次卧和主阳台均朝向南侧或东北侧,另一间入户阳台可独立成房间,但尺寸较小,只够做小书房或儿童房;厨房配一个小生活阳台;除了公卫,主卧配套的主卫尺寸很宽敞。整体来说,这个户型属于比较舒适的刚需需求。





四期E户型,建面约102㎡2+1房2厅2卫2阳台,分布于1#栋、2#栋、3#栋、4A#栋。

D1户型房间基本位于楼栋西北端,少数位于楼栋东北端;主阳台和主卧窗户多数朝东北。

户型为两侧动静分区、南北通透的竖厅布局;客厅开间4m,餐厅开间3.6m,客餐厅总进深7.9m,尺寸宽敞;主卧、次卧和餐厅飘窗均朝向西南侧,主阳台朝东北;另一间入户阳台可独立成房间,但尺寸较小;厨房配一个小生活阳台。这个户型总建面刚过100㎡,可以做到南北通透,属于性价比较高、居住舒适的刚需需求。





三、项目配套

①内部配套

项目自身的社区配套,在该片区的楼盘相比来说,还是相对比较齐全的。

教育配套方面,项目配备1所公立小学(惠阳淡水十小)、1所幼儿园(春天经典幼儿园),预计均为2020年9月开学。

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淡水第十小学预计为36班配置,占地面积17827㎡,建筑面积20510㎡,配建教学楼、行政综合楼、教师宿舍及风雨操场。


四期规划建有电影主题美学园林,包括1900㎡林间剧场、9900㎡艺术商业街区、3800㎡游艇式立体泳池、2400㎡儿童彩虹乐园、4200㎡雨水花园户外会客厅等。

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项目四期打造的“一轴·两环·五景”2.2万㎡八大主题电影美学特色园林

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项目东侧的棕榈岛高尔夫球场景观。

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四、项目竞品分析

保利阳光城,总建面约88万㎡,片区内数一数二的综合性大盘,整体品质较高,且目前大部分已入住或已交楼,部分商业开始运营,社区已经趋于成熟阶段。

星河丹堤,“惠州南站”附近最有代表性的楼盘,社区比保利阳光城更大,产品包括别墅、小高层、高层、社区商业、大型学校等等,整体规模、品质、类型和综合素质比保利阳光城更高,但目前新房价格将近2万元,明显高于其他楼盘。

星河盛世,位于保利阳光城北侧,是白云片区户型实用率非常高的一个项目,如果预售价格与周边相差无几的话,整体性价比会较高,距离区政府不远,可以享受其周边配套,但是规模比保利阳光城小,自身配套也不够。

恒大棕榈岛,其独有的高尔夫景观资源在片区内无与匹敌,但目前在售的无高层产品,只有别墅,后期高层产品还在建中,且多以大户型为主,偏重于奢享型,内部配备中英文学校和清恒小学等教育资源。

后浪悦府,与保利阳光城处于同一区域,但更靠近深圳边界;后浪悦府只有3栋楼,体量无法与保利阳光城相比。

半岛1号,更靠近淡水主城区,规模比阳光城大一倍以上,且产品包括别墅、小高层、高层,入住时间和入住率也比阳光城高很多,高层产品价格则稍低一些。

新力睿园,位置更靠近南侧大亚湾区域,规模较小,带装修售楼,价格相近。

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五、综合评价

①优势

1、项目地处惠阳区白云新城规划区,整体市政基础设施逐步提升,距离东侧惠阳区政府不远,可以享受其配套。

2、项目建设单位为骨干央企保利,实力较强,建筑品质比较有保证,在周边几个楼盘中颇为有竞争力。

3、项目户型范围广,价格与周边项目单价差不多,性价比较高。

4、自身配套丰富,如小学、幼儿园等,还可以近水楼台享受淡水河河岸景观,自身园林营造也比较有特色。

②劣势

1、与恒大棕榈岛和半岛1号等大社区相比,项目体量稍小,内部居住氛围也不够浓厚,配套的学校、幼儿园等还未开始运营,目前还不太便利。

2、目前周边多以新建楼盘为主,商圈氛围和人气明显弱于惠阳区政府附近区域,随着后期几大项目入伙成熟后,商圈热度和人流量会有一定的改善,但目前周边近距离范围内的配套很缺乏。

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按理说,预期收入的减少会让刚需买房变得谨慎,甚至很多人认为房价会跌,结果等来的却是深圳二手房业主抱团炒房,价格水涨船高,随后住建局出手干预二手房市场,进行三个月整顿,虽然是按住了挂牌价跳水上涨,却始终无法抑制成交均价在涨。

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不过上涨的还是少数,全国61个重点城市楼市数据中,二手房挂牌价下跌有55个。

广州、上海、三亚排在跌幅前三榜,从市场反应来看,分化愈演愈烈。

今年的市场变化确实是诡异,对于购房者来说,真的挺难的,没人能准确预测未来楼市走向,但提前做好准备来避坑,还是可以的。

所以有必要重新梳理一下当下的选筹逻辑,更新一下已经过时的投资思路。

毕竟对于刚需而言,第一套房子就是你未来的阶层,而对于投资而言,就是进一步的财富积累,所以对买房这件事,真的要有敬畏之心,因为有时候你必须承认——选择真的比努力重要。


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